{"id":1801,"date":"2025-12-18T09:38:39","date_gmt":"2025-12-18T09:38:39","guid":{"rendered":"https:\/\/ctlegal.rs\/?p=1801"},"modified":"2025-12-18T09:39:51","modified_gmt":"2025-12-18T09:39:51","slug":"the-newly-adopted-law-on-special-conditions-for-recording-registration-of-rights-to-real-estate","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ctlegal.rs\/sr\/2025\/12\/18\/the-newly-adopted-law-on-special-conditions-for-recording-registration-of-rights-to-real-estate\/","title":{"rendered":",,Svoj na svome\u201d prema novom Zakonu o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima"},"content":{"rendered":"<p class=\"has-text-align-left\">Sa usvajanjem <strong>Zakona o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima<\/strong> (\"Sl. glasnik RS\", br. 91\/2025) koji je stupio na snagu 24. oktobra 2025. godine (u daljem tekstu: \u201cZakon\u201d) otvara se nova prilika za upis objekata i prava svojine za veliki broj nepokretnosti koje do sada nisu bile evidentirane u katastru.<\/p>\n\n\n\n<!--more-->\n\n\n\n<p>U pravnom prometu nepokretnosti prethodna decenija bila je obele\u017eena zna\u010dajnim porastom broja nelegalno izgra\u0111enih objekata. Prethodni zakoni koji su regulisali postupak legalizacije, a kasnije i ozakonjenja, nisu dali o\u010dekivane rezultate. Rezultat ovakvog stanja bila su razna nastojenja nadle\u017enih organa da suzbiju nelegalnu gradnju. Jedan od takvih mehanizama bila je upravo nemogu\u0107nost prenosa prava na ovakvim nepokretnostima, posredstvom ugovora koji bi se u formi javnobele\u017eni\u010dki potvr\u0111ene (solemnizovane) isprave overio kod javnog bele\u017enika. Ne samo da nije bilo mogu\u0107e zaklju\u010diti punova\u017ean ugovor o prenosu svojine (naj\u010de\u0161\u0107e ugovore o prodaji ili poklonu), ve\u0107 nije bilo mogu\u0107e ni zasnovati odre\u0111ena u\u017ea stvarna prava, poput hipoteke, niti izvr\u0161iti upis prava zakupa i sli\u010dnih prava. Vanknji\u017eni vlasnici koji nisu nameravali da takvu nepokretnost otu\u0111e suo\u010davali su se sa drugim ozbiljnim problemom \u2013 ote\u017eanom i \u010desto neefikasnom za\u0161titom prava svojine. U situaciji kada nepokretnost nije upisana u katastar i kada je ista u re\u017eimu vanknji\u017ene svojine, sudski postupci za\u0161tite prava svojine postajali su znatno kompleksniji u domenu dokazivanja, dugotrajniji i finansijski zahtevniji.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Objekti koji su obuhva\u0107eni primenom novog Zakona:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Najva\u017enije kategorije nepokretnosti koje su predmet evidentiranja i upisa prava svojine na osnovu ovog Zakona su:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>objekti, delovi objekata ili posebni delovi objekta izgra\u0111eni suprotno zakonu;<\/li>\n\n\n\n<li>objekti, delovi objekata, posebni delovi ili radovi izvedeni bez re\u0161enja o odobrenju za izvo\u0111enje radova (npr. sanacija, adaptacija, promena namene i sl.);<\/li>\n\n\n\n<li>objekti za koje je izdata privremena gra\u0111evinska dozvola pre 13. maja 2003. godine;<\/li>\n\n\n\n<li>objekti izgra\u0111eni u vreme kada nije bilo propisano izdavanje gra\u0111evinske dozvole, a na kojima nije upisano pravo svojine u katastru nepokretnosti;<\/li>\n\n\n\n<li>stambeni objekti kategorije \"A\" i \"B\" i privredni objekti\u00a0za koje je dozvola istekla, a upotrebna dozvola nije izdata;<\/li>\n\n\n\n<li>podzemne i nadzemne instalacije, infrastrukturni linijski objekti;<\/li>\n\n\n\n<li>i dr.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Pozitivne novine Zakona:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Upis nepokretnosti i prava svojine otvara vlasnicima mogu\u0107nost daljeg prenosa prava svojine putem ugovora ili drugog pravnog posla. Na upisanim nepokretnostima bi\u0107e mogu\u0107e i zasnivanje u\u017eih prava, poput hipoteke, prava zakupa i drugih stvarnih prava. Na taj na\u010din se obezbe\u0111uje ve\u0107a pravna sigurnost i transparentnost u prometu nepokretnosti, \u0161to omogu\u0107ava i efikasniju za\u0161titu prava vlasnika. O\u010dekuje se da upis nepokretnosti i prava svojine, kao i mogu\u0107nost zasnivanja hipoteke, doprinesu pove\u0107anju njihove tr\u017ei\u0161ne vrednosti i lak\u0161em pristupu investicijama.<\/p>\n\n\n\n<p>U svim predmetima postupaju\u0107i organ bi\u0107e Agencija za prostorno planiranje i urbanizam Republike Srbije (Agencija), pri \u010demu \u0107e se celokupan postupak voditi elektronski. Drugim re\u010dima, podno\u0161enje prijava i pra\u0107enje statusa predmeta odvija\u0107e se isklju\u010divo elektronskim putem, uz podr\u0161ku lokalnih op\u0161tinskih organa, koji \u0107e u ovom procesu imati ulogu servisa dostupnog gra\u0111anima. Ukoliko je rezultat postupka pozitivan, Agencija izdaje potvrdu i dostavlja je RGZ-u koji \u0107e vr\u0161iti upis prava svojine, prioritetno, bez obzira na prethodno pokrenute postupke. Prema Zakonu, evidentiranje i upis prava svojine u ovom postupku predstavlja javni interes za Republiku Srbiju, a svi postupci \u0107e se smatrati hitnim.<\/p>\n\n\n\n<p>Zakon omogu\u0107ava da se, po izvr\u0161enom upisu prava svojine na objektu, objekat priklju\u010di na infrastrukturu, odnosno, na elektroenergetsku mre\u017eu, gasnu mre\u017eu i\/ili mre\u017eu daljinskog grejanja, vodovod i kanalizaciju, ukoliko postoje tehni\u010dki uslovi.<\/p>\n\n\n\n<p>Radi spre\u010davanja dalje bespravne gradnje, Zakon propisuje obavezu poja\u010danog i kontinuiranog inspekcijskog nadzora. Nadle\u017eni inspekcijski organi du\u017eni su da redovno prate stanje u prostoru, evidentiraju svaku uo\u010denu nezakonitu gradnju i da o utvr\u0111enim \u010dinjenicama nedeljno izve\u0161tavaju Republi\u010dku gra\u0111evinsku inspekciju. Zakon predvi\u0111a stroge mere: oduzimanje bespravno sagra\u0111enih objekata i\/ili njihovo ru\u0161enje. Zakonom je tako\u0111e nagla\u0161eno da \u0107e se posle njegovog stupanja na snagu, na sve koji zapo\u010dnu ili zavr\u0161e gradnju protivno propisima, primenjivati odredbe zakona kojim se ure\u0111uje krivi\u010dni postupak.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Rizici i napomene o kojima je potrebno voditi ra\u010duna:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Postupak je kratak, pri \u010demu \u0107e se prijave podnositi od 08. decembra 2025. godine u 00.00h, do 05. februara 2026. godine u 00.00h, za svaku nepokretnost pojedina\u010dno. Izuzetno, lica koja iz objektivnih razloga nisu podnela prijavu u propisanom roku, istu mogu podneti u roku od godinu dana ukoliko dostave dokaz da je rok propu\u0161ten iz opravdanih razloga.<\/p>\n\n\n\n<p>Svi postupci po osnovu prethodnih zahteva za ozakonjenje se obustavljaju i lica koja \u017eele da im se utvrdi pravo svojine na nepokretnostima obuhva\u0107enim ovim zakonom, treba da podnesu prijavu u ovom postupku.<\/p>\n\n\n\n<p>Prema Zakonu, ne\u0107e biti mogu\u0107e upisati sve objekte. Drugim re\u010dima, ne ispunjavaju svi objekti uslove za upis u ovom postupku. Zakon predvi\u0111a da objekti u drugoj zoni za\u0161tite javnog dobra (npr. vodni pojasevi), u za\u0161titnom pojasu javnog puta, u za\u0161titnoj zoni vojnih objekata i dr.) mogu biti upisani samo uz prethodnu saglasnost nadle\u017enog organa ili upravlja\u010da javnog dobra. Tako\u0111e, na objektima izgra\u0111enim na zemlji\u0161tu u javnoj svojini, koje je planskim dokumentom odre\u0111eno za izgradnju objekata javne namene u obaveznoj javnoj svojini, kao i na objektima u prvoj zoni za\u0161tite prirodnog dobra, zonama za\u0161tite odre\u0111enih kulturnih dobara, na javnom vodnom dobru, u pru\u017enom pojasu, pojasu eksproprijacije dr\u017eavnih puteva itd., upisuje se svojina u korist Republike Srbije. Kada su u pitanju ove specifi\u010dne situacije, bi\u0107e potrebno sprovesti detaljnu pravnu i urbanisti\u010dku proveru lokacije, kako bi se utvrdilo da li je mo\u017eda neophodno sprovesti i neke prethodne postupke kako bi se obezbedile eventualno potrebne saglasnosti nadle\u017enog upravlja\u010da.<\/p>\n\n\n\n<p>Upis prava svojine po ovom Zakonu ne zna\u010di da je objekat tehni\u010dki ispravan i bezbedan za kori\u0161\u0107enje. Drugim re\u010dima, Republika Srbija ne garantuje za bezbednost i sigurnost objekta koji se upisuje po ovom Zakonu. Vlasnik snosi sve rizike kori\u0161\u0107enja objekta koji je upisan po odredbama ovog Zakona i odgovornost za eventualnu \u0161tetu prema tre\u0107im licima.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>CT Legal<\/strong> pru\u017ea punu pravnu podr\u0161ku u \u010ditavom postupku: od procene ispunjenosti uslova, preko pripreme prijave i ostale eventualno potrebno dokumentacije, do zastupanja u eventualnim spornim situacijama.<\/p>\n\n\n\n<p>Ukoliko imate bilo kakvih pitanja ili su Vam potrebne\ndodatne informacije mo\u017eete se obratiti na e-mail <a href=\"mailto:office@ctlegal.rs\">office@ctlegal.rs<\/a><\/p>\n\n\n\n<p><em>Napomena: Informacije sadr\u017eane u ovom dokumentu ne predstavljaju pravni savet ni po jednom pravnom pitanju, ve\u0107 su date samo u svrhu generalnog informisanja o zakonskim izmenama.<\/em><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>With the adoption of the Law on Special Conditions for the Registration and Entry of Rights in Immovable Property (\u201cOfficial Gazette of RS\u201d, No. 91\/2025), which entered into force on October 24, 2025 (hereinafter: the \u201cLaw\u201d), a new opportunity arises for the registration of buildings and ownership rights for a large number of properties that [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":1802,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-1801","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-news"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/ctlegal.rs\/sr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1801","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/ctlegal.rs\/sr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/ctlegal.rs\/sr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/ctlegal.rs\/sr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/ctlegal.rs\/sr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1801"}],"version-history":[{"count":4,"href":"https:\/\/ctlegal.rs\/sr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1801\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1806,"href":"https:\/\/ctlegal.rs\/sr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1801\/revisions\/1806"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/ctlegal.rs\/sr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/1802"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/ctlegal.rs\/sr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1801"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/ctlegal.rs\/sr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1801"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/ctlegal.rs\/sr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1801"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}