,,Svoj na svome” prema novom Zakonu o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima
Sa usvajanjem Zakona o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima ("Sl. glasnik RS", br. 91/2025) koji je stupio na snagu 24. oktobra 2025. godine (u daljem tekstu: “Zakon”) otvara se nova prilika za upis objekata i prava svojine za veliki broj nepokretnosti koje do sada nisu bile evidentirane u katastru.
U pravnom prometu nepokretnosti prethodna decenija bila je obeležena značajnim porastom broja nelegalno izgrađenih objekata. Prethodni zakoni koji su regulisali postupak legalizacije, a kasnije i ozakonjenja, nisu dali očekivane rezultate. Rezultat ovakvog stanja bila su razna nastojenja nadležnih organa da suzbiju nelegalnu gradnju. Jedan od takvih mehanizama bila je upravo nemogućnost prenosa prava na ovakvim nepokretnostima, posredstvom ugovora koji bi se u formi javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave overio kod javnog beležnika. Ne samo da nije bilo moguće zaključiti punovažan ugovor o prenosu svojine (najčešće ugovore o prodaji ili poklonu), već nije bilo moguće ni zasnovati određena uža stvarna prava, poput hipoteke, niti izvršiti upis prava zakupa i sličnih prava. Vanknjižni vlasnici koji nisu nameravali da takvu nepokretnost otuđe suočavali su se sa drugim ozbiljnim problemom – otežanom i često neefikasnom zaštitom prava svojine. U situaciji kada nepokretnost nije upisana u katastar i kada je ista u režimu vanknjižne svojine, sudski postupci zaštite prava svojine postajali su znatno kompleksniji u domenu dokazivanja, dugotrajniji i finansijski zahtevniji.
Objekti koji su obuhvaćeni primenom novog Zakona:
Najvažnije kategorije nepokretnosti koje su predmet evidentiranja i upisa prava svojine na osnovu ovog Zakona su:
- objekti, delovi objekata ili posebni delovi objekta izgrađeni suprotno zakonu;
- objekti, delovi objekata, posebni delovi ili radovi izvedeni bez rešenja o odobrenju za izvođenje radova (npr. sanacija, adaptacija, promena namene i sl.);
- objekti za koje je izdata privremena građevinska dozvola pre 13. maja 2003. godine;
- objekti izgrađeni u vreme kada nije bilo propisano izdavanje građevinske dozvole, a na kojima nije upisano pravo svojine u katastru nepokretnosti;
- stambeni objekti kategorije "A" i "B" i privredni objekti za koje je dozvola istekla, a upotrebna dozvola nije izdata;
- podzemne i nadzemne instalacije, infrastrukturni linijski objekti;
- i dr.
Pozitivne novine Zakona:
Upis nepokretnosti i prava svojine otvara vlasnicima mogućnost daljeg prenosa prava svojine putem ugovora ili drugog pravnog posla. Na upisanim nepokretnostima biće moguće i zasnivanje užih prava, poput hipoteke, prava zakupa i drugih stvarnih prava. Na taj način se obezbeđuje veća pravna sigurnost i transparentnost u prometu nepokretnosti, što omogućava i efikasniju zaštitu prava vlasnika. Očekuje se da upis nepokretnosti i prava svojine, kao i mogućnost zasnivanja hipoteke, doprinesu povećanju njihove tržišne vrednosti i lakšem pristupu investicijama.
U svim predmetima postupajući organ biće Agencija za prostorno planiranje i urbanizam Republike Srbije (Agencija), pri čemu će se celokupan postupak voditi elektronski. Drugim rečima, podnošenje prijava i praćenje statusa predmeta odvijaće se isključivo elektronskim putem, uz podršku lokalnih opštinskih organa, koji će u ovom procesu imati ulogu servisa dostupnog građanima. Ukoliko je rezultat postupka pozitivan, Agencija izdaje potvrdu i dostavlja je RGZ-u koji će vršiti upis prava svojine, prioritetno, bez obzira na prethodno pokrenute postupke. Prema Zakonu, evidentiranje i upis prava svojine u ovom postupku predstavlja javni interes za Republiku Srbiju, a svi postupci će se smatrati hitnim.
Zakon omogućava da se, po izvršenom upisu prava svojine na objektu, objekat priključi na infrastrukturu, odnosno, na elektroenergetsku mrežu, gasnu mrežu i/ili mrežu daljinskog grejanja, vodovod i kanalizaciju, ukoliko postoje tehnički uslovi.
Radi sprečavanja dalje bespravne gradnje, Zakon propisuje obavezu pojačanog i kontinuiranog inspekcijskog nadzora. Nadležni inspekcijski organi dužni su da redovno prate stanje u prostoru, evidentiraju svaku uočenu nezakonitu gradnju i da o utvrđenim činjenicama nedeljno izveštavaju Republičku građevinsku inspekciju. Zakon predviđa stroge mere: oduzimanje bespravno sagrađenih objekata i/ili njihovo rušenje. Zakonom je takođe naglašeno da će se posle njegovog stupanja na snagu, na sve koji započnu ili završe gradnju protivno propisima, primenjivati odredbe zakona kojim se uređuje krivični postupak.
Rizici i napomene o kojima je potrebno voditi računa:
Postupak je kratak, pri čemu će se prijave podnositi od 08. decembra 2025. godine u 00.00h, do 05. februara 2026. godine u 00.00h, za svaku nepokretnost pojedinačno. Izuzetno, lica koja iz objektivnih razloga nisu podnela prijavu u propisanom roku, istu mogu podneti u roku od godinu dana ukoliko dostave dokaz da je rok propušten iz opravdanih razloga.
Svi postupci po osnovu prethodnih zahteva za ozakonjenje se obustavljaju i lica koja žele da im se utvrdi pravo svojine na nepokretnostima obuhvaćenim ovim zakonom, treba da podnesu prijavu u ovom postupku.
Prema Zakonu, neće biti moguće upisati sve objekte. Drugim rečima, ne ispunjavaju svi objekti uslove za upis u ovom postupku. Zakon predviđa da objekti u drugoj zoni zaštite javnog dobra (npr. vodni pojasevi), u zaštitnom pojasu javnog puta, u zaštitnoj zoni vojnih objekata i dr.) mogu biti upisani samo uz prethodnu saglasnost nadležnog organa ili upravljača javnog dobra. Takođe, na objektima izgrađenim na zemljištu u javnoj svojini, koje je planskim dokumentom određeno za izgradnju objekata javne namene u obaveznoj javnoj svojini, kao i na objektima u prvoj zoni zaštite prirodnog dobra, zonama zaštite određenih kulturnih dobara, na javnom vodnom dobru, u pružnom pojasu, pojasu eksproprijacije državnih puteva itd., upisuje se svojina u korist Republike Srbije. Kada su u pitanju ove specifične situacije, biće potrebno sprovesti detaljnu pravnu i urbanističku proveru lokacije, kako bi se utvrdilo da li je možda neophodno sprovesti i neke prethodne postupke kako bi se obezbedile eventualno potrebne saglasnosti nadležnog upravljača.
Upis prava svojine po ovom Zakonu ne znači da je objekat tehnički ispravan i bezbedan za korišćenje. Drugim rečima, Republika Srbija ne garantuje za bezbednost i sigurnost objekta koji se upisuje po ovom Zakonu. Vlasnik snosi sve rizike korišćenja objekta koji je upisan po odredbama ovog Zakona i odgovornost za eventualnu štetu prema trećim licima.
CT Legal pruža punu pravnu podršku u čitavom postupku: od procene ispunjenosti uslova, preko pripreme prijave i ostale eventualno potrebno dokumentacije, do zastupanja u eventualnim spornim situacijama.
Ukoliko imate bilo kakvih pitanja ili su Vam potrebne dodatne informacije možete se obratiti na e-mail office@ctlegal.rs
Napomena: Informacije sadržane u ovom dokumentu ne predstavljaju pravni savet ni po jednom pravnom pitanju, već su date samo u svrhu generalnog informisanja o zakonskim izmenama.
